金生水小編發現很多商鋪在10多年前真的可以用“一鋪養三代”來形容，當時的商鋪的價格也并不便宜，但在現在看來是非常便宜的，當時因為城鎮化率還較低，城鎮的規模沒有現在這么大，商鋪數量也不多，但是人口的密度卻不小，所以以前基本看不到空置的商鋪。
金生水覺得隨著經濟越來越好，商戶賺的錢也越來越多，房租自然也上漲了很多，在經過一段時間的發展，很多商鋪幾年的租金就已經將商鋪的本金賺回來了，而且商鋪價值也升值不少。
我們再來看看現在的商鋪，是什么原因讓投資者眼中的“香餑餑”淪為了“危險資產”。

商鋪數量持續增多

隨著城市的發展越來越好，越來越多的人從農村走向城市。城市的規模變得越來越大，修的房子也越來越多，商鋪也越來越多，商鋪過量已經成了很多區域普遍現象。
現在一條街上有4個住宅小區，有可能3個小區都有自己的住宅底商，不管是大街還是小街都是商鋪。本身現在很多小區的入住率就不高，商鋪數量還這么多， 金生水發現很多消費的人群基本養不活這么多的商鋪。這就造成了一些位置好的商鋪一鋪難求，位置差的商鋪基本無人問津，位置好的商鋪也是很難找的。
創業成本越來越高
金生水發現生活中一直都不缺少創業的人，誰不想當老板呢？也正是因為有這么多的創業人，商鋪才能租出去。

但是現在創業成本變得越來越高，首先是高昂的租金，然后是高昂的裝修費用，還有貨品的成本、人工的成本。現在想開店做生意真的要花不少的錢，最重要的是還得看生意能不能做好。所以在創業成本越來越高的情況下，很多人根本不敢創業，這也導致了現在的商鋪越來越難出租，或者出租情況越來越不穩定，一個商鋪一年換幾次租戶的現象也越來越正常。

電商在近十年可以用飛速發展來形容，電商交易額也是每年增長，2018年的電商交易額已達31.63萬億。電商這些交易額不會是憑空多出來的，也不可能是人們全部額外的消費，2018年我國移動電商用戶規模達5.1億人，2019年預計增長至5.5億人，所以這么多的電商用戶是龐大的消費潛力。
金生水發現電商對一些傳統行業的沖擊力確實不小，特別是服裝、百貨行業等。很多商戶在生意越來越差的情況下不得不選擇關門歇業，然后就留下了不少租不出去、不好出租的商鋪。

很多人發現商鋪的回報率越來越低之后，就會可能選擇出售的商鋪來變現。現在很多城市都調整了商業過戶的計稅標準，現在主要采取房管局評估核稅價來確定商業價值，而不是像以前用的指導價來確定商業價值，這樣就會形成更大的差額，商業過戶主要采取差額計稅，稅費自然也就越多。部分的城市和商業過戶稅率達到20%以上，就是說100萬的商鋪，過戶稅費可能達到20萬以上。這個無疑增加了出售的難度，因為這個稅費總得有人交，不是房東交就是買方交，或者雙方承擔，買方肯定會將稅費計入成本，計算回報率，如果回報率較低，是不會考慮投資的，除非這個投資者根本不懂得算回報率。

金生水覺得商鋪大多都是用于出租為投資者賺取回報，自用的是較少的。商鋪如果租不出去或者不好出租、又賣不出去，那么這樣的商鋪就變成投資者手中的“危險資產”，而且因為商鋪的價格較高，很多的投資者都是貸款購買商鋪，如果商鋪租不出去就沒有租金賺，自己每月還得還房貸，其中還包括不少的利息，這樣的情況更是“雪上加霜”。現在的大多數商鋪投資已經不是以前那么簡單了，回報率也沒有以前那么高了。
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